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土地管理法修订,有助于稳定土地流转价格预期

时间:70-01-01 08:00 来源:

原标题:地皮治理法修订,有助于稳定地皮流转价格预期

地皮治理法修订,是对实践立异的追认,有助于稳定农夷易近的地皮用途和地皮流转价格预期。

新京报漫画/师春雷

自《地皮治理法》修订草案向全国人大年夜常委会提出审议以来,每一次会议对修法的评论争论都邑引起舆论关注。与这次司法修订有关的地皮轨制三项革新试验光阴已经不短,修订草案的经由过程也就算对革新试验做了一个总结。这意味着,我国地皮轨制革新暂时画上了一个句号。这项革新近日已劳绩很高的赞誉。

从《地皮治理法》修订前后两个版本比较看,司法条目确凿有很大年夜变更。但从革新的实际进程看,修订后的司法对地皮治理实际事情不会有很大年夜影响。正如有关官员在修订草案经由过程后的记者招待会上所说,新的司法经由过程今后,地皮市场、房地财产等都不会有显着变更。也可以说,新法经由过程之际,商界不必亢奋,庶夷易近也不需担心自己不小心损掉什么时机,政策钻研者也没有需要急于预判大年夜的商机显现。

新法多半内容是对实践立异的追认

犹如地皮轨制三项革新试点内容的大年夜部分是对我国革新实践的追认一样,新法有关条目也是如斯。例如,被有关官员重点先容的新法中关于获取扶植用地不再经由过程国家征地独一起径实现的新内容,其其实实践中早已成为事实。

在我国经济蓬勃地区,屯子子集体在革新初期大年夜量兴办州里企业,使农地变为扶植用地,后来绝大年夜部分企业关闭,扶植用地被用来引进村子外投资者兴办非农企业。这种做法已经冲破《地皮治理法》的限定,但被官方默认。这种扶植用地被称为“屯子子集体经营性扶植用地”。

现实环境是,蓬勃地区的这种地皮基础上整个入市,且应用效率不高,经由过程整合今后还有增大年夜供应的可能性,但整合的难度对照大年夜。在欠蓬勃地区,这种地皮原先很少,可供入市的地皮数量更少。

新法实施后,这类地皮只管可以不颠末国家征地直接入市,但地皮入市的规模、用途都邑由政府计划节制,扶植用地市场的基础形势不会显着变更。这次司法修订所涉及的征地范围、法度榜样及补偿法子,也多由既往颁布的官方红头文件做过支配,在实践中也基础形成事实。例如,近年来我国各地的征地补偿价格已经有了显明差异,实际情形与新法要求的“按照区片综合地价进行补偿”的规定基础同等。新法所规定的关于征地范围确定的“公共利益必要”基准,着实对照宽泛,给地方政府留下了对照大年夜的自由裁量权,以是对地方政府的征地行径不会孕育发生显着影响。

追认革新实践立异当然也有紧张意义。关注地皮事务的人们大年夜多知道,地皮官司很难打。地皮领域的利益轇轕繁杂,相关司法不完善,红头文件对照多,地方政府的自由裁量权较大年夜,都给“依法治地”带来了艰苦。很多好的做法具有地方特色,但在一个地方管用,换个地方就可能不管用,是以呈现地皮治理方面“一国多制”的环境。办理这些问题,必要完善司法。例如,今朝多半地方对付进城落户的屯子子村子夷易近,并不要求其退出宅基地,但在实施村子庄收拾中,有的地方按照村子夷易近“一户一宅”的司法规定,把这些村子夷易近扫除在“拆旧划新”政策之外,或者推行差异性政策。这次司法修订,对办理类似问题具有很大年夜感化。

明确“永远基础农田”是最大年夜亮点

这次《地皮治理法》修订的最大年夜亮点,我觉得不是取消了关于得到扶植用地只能应用国有地皮的规定,由于在实践中这项规定早已被冲破,以致连北京城市建成区内也有集体扶植用地。从国家成长的长远目标看,此次修法明确了关于“永远基础农田”的司法定位,这才是很故意义的立法行动,也是这次修订的最大年夜亮点。

保护农地对中国可持续成长十分紧张。我们有号称“天下上最严格的耕地保护轨制”,但在详细落实上并不尽如人意。无意偶尔候,相关部门出台的小政策会与农地保护的大年夜政策发生抵触;有的处所在违反农地保护政策后仅经由过程罚款处置惩罚。我国并不缺少扶植用地,真正问题是扶植用地的应用效率太低。在现行地皮治理机制下,无论增添若干扶植用地指标供应,都平衡不了地方政府对扶植用地需求的饥渴症。这种情形还使得拥有承包地的庄家对地皮用途预期不稳定,造成农业用地流转的艰苦,阴碍农业规模化经营成长,晦气于农业今世化成长。此次修法强化了对农业用地的保护,农地的80%被固定为永远基础农田,有利于前进我国现有扶植用地的产出效率,稳定农夷易近的地皮用途和地皮流转价格预期,具有现实意义。今朝国家正在推进永远基础农田的划定事情,新法出台将加速此项有深远历史影响的事情的推进。

新法落实有待相关条例出台

《地皮治理法》相称于国土治理的小宪法,法条内容涉及地皮治理的方方面面,但多为原则性条目,不会太细化。这部司法的落实,必要相关领域更详细的立法支持,必要国家行政部门出台更多治理条例细化和落实。从当前我国地皮治理实践看,在以下多少问题上,共同新法的治理条例在拟订或修订时应予以留意。

第一,关于征地范围,应在有关条例中做出更细致的规定。类似连片开拓地皮的征收,可以经由过程筹划治理机制的立异实现扶植目标,而不必然采纳国家征地手段。北京市大年夜兴区在这方面积累了很好的履历,值得推广。大年夜兴区的做法有可能孕育发生集体地皮的高额增值收益,可以经由过程相关税收轨制的改变进行调节。

第二,关于经营性扶植用地切实着实定,应经由过程相关条例的拟订加以细化。中西部地区的“空心村子”较多,经由过程村子庄整治节约出来的地皮应该看作集体经营性扶植用地,并给地方政府以统一置换的自立权。

第三,在实施更严格的永远基础农田保护轨制的同时,应该在推行“永劫段总额节制”的前提下,将其他农用地的治理权限下放到州里一级政府,有利于基层政府盘活使用效率低的零星小块地皮,匆匆进小城镇成长。

第四,在出台房地产税征收轨制的条件下,可以探索摊开庄家宅基地应用权流转范围,使屯子子闲置扶植用地能够更高效地使用起来,为前进国夷易近经济成长质量发挥感化。“一户一宅”的标准应放在城乡统一的背景下考量,庄家在城市得到稳假居所后,应该容许其将屯子子的宅基地流转给村子外居夷易近。防止屯子子呈现过度扶植“豪宅大年夜院”的情形,应经由过程房地产税征收和情况政策调节来实现。

□党国英(中国社会科学院屯子子成长钻研所钻研员)

编辑 汪世军 校正 杨许丽

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